湾区政经说⑩丨历经257轮拍下一块地，深圳楼市回暖了吗？

海报新闻记者 孙杰 深圳报道

9月10日，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，经过257轮竞价，被中海地产以25.5亿元拿下，溢价率高达125.46%，成交楼面价98069元/平方米，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，刷新了福田区宅地单价纪录，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。仅三个月前，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，以近300轮竞价、150.74%的溢价率，砸下57.72亿元，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。

两块地，一个在福田老牌豪宅区，一个在南山“宇宙第一街道”，加起来超过83亿元的真金白银，都砸在了深圳最核心的地段上。所以，这意味着深圳楼市全面回暖，还是只是核心资产在“点状发热”？

房企为何愿花10万一平买地？

先说安托山这块地的“含金量”。地块位于福田香蜜湖街道，周边是深圳传统的豪宅聚集区，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。海报新闻记者注意到，该片区上一次公开出让住宅用地，还要追溯到2017年底的海德园项目。十年没有新盘入市，周边二手房价早已水涨船高。据二手房公开信息显示，目前，安托山附近的安峦公馆、万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。

不过，需要注意的是，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。起拍价和周边二手房价之间，存在近三倍的价差。虽然125%的溢价率听起来吓人，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。

同样，粤海街道的地块也有着类似的情况，位于深圳湾核心地段，周边聚集腾讯、阿里、字节跳动等科技龙头，AI产业造富带来的高净值人群扩容，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。

需求端确实在动，但结构变了

土地市场是供给端的信号，楼市的真实温度还得看成交。

整个深圳9月上旬的数据确实在变好。截至9月13日，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，二手房签约量增长22%。上周全市二手房录得1395套，环比上升9.4%，创近4周新高。价格端也在修复，8·28新政后，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，累计涨幅约3%。

但真正值得关注的，是成交结构的变化。

据乐有家研究中心数据，9月1日至10日，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，两者合计提升4.1个百分点。不过，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。

这意味着改善型需求正在加速入场。背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，并放宽收入偿债比上限，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。

虽然改善型市场一片火热，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，是单一区间里最稳的基本盘。这不是一个由投资需求驱动的市场，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。

深圳楼市越来越深的“K型分化”

如果只看核心区的土拍和成交数据，确实容易得出“楼市回暖”的结论。但把视野拉开，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。

核心区在“升温”。 南山、福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，深圳湾、香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，部分新规改善型项目开盘即“日光”。6月底，深圳湾安缇雅苑首推72套房源，备案均价约18.58万元/平方米，开盘即售罄。

不过，深圳周边区域情况似乎没这么好。坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。克而瑞数据显示，截至2026年8月，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，坪山区60.8个月，远超12个月的健康线。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，即便如此，走量依然困难。

深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑，当下市场的真实底色是分化” 。

这种分化不仅体现在价格上，更体现在资金流向上。2026年上半年，深圳推出6宗居住用地，总成交金额接近290亿元，资金规模是去年同期的四倍以上，但供地重心全面向南山、前海、宝安中心等城市核心区倾斜。外围及特殊属性地块，多以底价成交收场。

未来深圳楼市将何去何从？

那深圳楼市回暖了吗？

数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，但这不是一场全面复苏。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳大概率迎来“量的金九”，但难现传统意义上价量齐升的火热行情，更可能是“弱金九、结构性银十”。

其实，相比于核心区，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，能否通过置换链条传导到外围片区？

对此，一位业内人士认为，从目前的迹象看，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大，去化周期动辄五六十个月，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，也未必愿意接盘外围资产。这意味着，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，可能只是核心区自己的故事。

上述业内人士表示，深圳楼市真正的底部确认，或许要看外围片区的库存去化周期，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来。 在那之前，“回暖”这个词，需要加上一个限定语：结构性的。